Риски в сделках с недвижимостью

Сопровождение сделок с недвижимостью

«Если Вы считаете, что наша компетентность стоит дорого, то попробуйте некомпетентность – она обойдётся вам гораздо дороже»

Покупка или продажа недвижимости – это сделка с высокой степенью риска. Для большинства приобретение недвижимости является крупным капиталовложением, поэтому очень важно правильно оформить необходимые документы и переход права собственности, и свести риски на минимум.

С одной стороны, самостоятельное оформление и регистрация сделки с недвижимостью позволяет сэкономить деньги, с другой стороны, в случае допущения ошибки, покупатель приобретет недвижимость, права на которую могут быть впоследствии оспорены, обременены или даже ничтожны, а продавец рискует не получить деньги с продажи недвижимости.

С какими же рисками может столкнуться покупатель или продавец?

1. Риск обременения квартиры третьими лицами

—  Риск обременения квартиры третьими лицами — когда существуют лица, имеющие право пользования жилым помещением:
—  Лица, отказавшиеся от участия в приватизации данной квартиры. Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры
—  Лица, имеющие право пользования квартирой на основании завещательного отказа (п.2 ст. 1137 ГК РФ).
—  Получатели ренты за данную квартиру.
—  Супруга собственника недвижимости. В случае, если между мужем и женой заключен брачный договор, в котором указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право сохраняется после развода и      после продажи квартиры.
—  В основном, такие обременения НЕ регистрируются в Госкомрегистре и, соответственно, их НЕ видно в Выписках по недвижимости!

2. Риск мошенничества

—  Риск мошенничества — то есть продажа объекта недвижимости лицами, не имеющими на это право.
ст. 168 ГК РФ «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, недействительна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».

3. Риск признания продавца банкротом

—  Риск признания продавца банкротом
ст. 61.2 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) «О несостоятельности (банкротстве)»:
—  «Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной».
—  П.1 ст. 61.6 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) «О несостоятельности (банкротстве)»:
«Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения».

4. Риск признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченно дееспособным

—  Риск признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченно дееспособным — ГК РФ Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным п.1. «Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства».

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель.  Однако риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания. Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры, и без денег за неё.

Допустить ошибку можно на разных этапах сделки с квартирой:

• Неполный пакет документов на квартиру (отсутствие какого-либо документа, даже если он не входит в список обязательных документов для сделки – и сделка переносится или срывается).
• Неполный пакет документов для подачи на регистрацию или небольшая ошибка в договоре купли-продажи (приостановка или отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество).
• Неправильно оформлен договор с банком об аренде ячейки сейфа или договор аккредитива (продавец не сможет забрать деньги).
• Претензии к качеству приобретенной недвижимости. Покупатель может оказаться недовольным качеством приобретения и потребовать компенсации или же вовсе отмены сделки. Требования могут быть предъявлены в течение двух лет с момента перехода права собственности. Доказать, что покупатель знал об этих недостатках, будет сложно, если они правильно не прописаны в договоре.

Наше юридическое сопровождение сделки обеспечит Вам:

• Экономию времени;
• Правильно оформленные документы;
• Быстрое получение денег.

Наши услуги являются источником позитивных изменений в жизни наших клиентов. Для этого сотрудники нашей компании будут сопровождать Вас на каждом этапе сделки.

Этапы сделки:

• Оформление предварительной договоренности:
  Основной целью данного этапа является достижение сторонами договоренностей касательно основных условий сделки: срока заключения основного договора; порядка расчетов; суммы аванса/задатка; особых условий (что в квартире остается, что вывозится и т.д.). Данный этап заканчивается подписанием предварительного договора и внесением суммы аванса/задатка, как подтверждение намерений совершить сделку.
• Подготовка к сделке:
  Сбор необходимых документов;
  Проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту;
  Проверка дееспособности продавца;
  В случае ипотеки, подача документов на одобрение в банк;
  Бронирование банковской ячейки/открытие аккредитива.
• Проведение сделки:
  Подписание договора купли-продажи в банке или у нотариуса;
  Внесение денежных средств в банковскую ячейку или внесение денежных средств на аккредитив;
  Подача документов на регистрацию перехода прав собственности.
• Регистрация перехода права собственности в Госкомрегистре.
• Завершение сделки:
  Получение зарегистрированных в Госкомрегистре правоподтверждающих и правоустанавливающих документов всеми сторонами сделки;
  Получение денежных средств продавцом;
  Передача ключей и подписание акта-приема передачи квартиры.